◎ 來源 | 地產(chǎn)密探
近幾個(gè)月以來,樓市“弱復(fù)蘇”后卻掉頭向下,背后是預(yù)期信心再度受挫。多數(shù)房企銷售額不理想,也勢(shì)必影響資金鏈。
與之相關(guān)的是,房企曾視分拆物業(yè)為資本大招,如今高估值不再,上市窗口期難尋,但部分房企仍逆流而上,即便沒了高估值,也要盡顯“英雄本色”。
7月18日上午,被稱之港交所上市“釘子戶”的眾安智慧生活(02271,HK),今年4月底在第四次赴港IPO沖刺后,終于迎來正式上市,今年為數(shù)稀少的房企分拆物業(yè)上市案例。
昨日(7月17日),眾安智慧生活對(duì)外披露公告,共發(fā)售約1.56億股新股,每股定價(jià)1.18港元,募資凈額約1.13億港元。
眾安智慧生活涉及全球發(fā)售約1.27億股,其中香港發(fā)售1266.8萬股,國際發(fā)售1.14億股,總募資9170萬元,另外還有1900萬股超額配售股,對(duì)應(yīng)募資2170萬元,可供擇機(jī)行使“綠鞋”機(jī)制。
針對(duì)募資用途,眾安智慧生活將全球發(fā)售募資凈額約55%用在戰(zhàn)略收購及投資物管公司;約30%用在社區(qū)硬件及軟件投資及升級(jí);約15%用在社區(qū)增值服務(wù)。
眾安智慧生活之所以強(qiáng)調(diào)一半以上募資用于規(guī)模收購?fù)庋訑U(kuò)張,主要在于自身過于依賴“浙系百強(qiáng)房企”母公司眾安集團(tuán)。
截至2022年底,眾安智慧生活在管總建面約690萬方,主要集中在杭州為中心的浙江省及周邊的安徽省,其中來自眾安集團(tuán)體系內(nèi)項(xiàng)目在管建面占比近96%,這意味著其業(yè)績支撐過分依賴于關(guān)聯(lián)方。
從近三年(2020-2022年)看,眾安智慧生活司實(shí)現(xiàn)收入分別是2.31億元、2.96億元、3.2億元,復(fù)合年增長率17.7%;凈利潤分別是4700萬元、4179萬元、5094萬元,較上個(gè)三年凈利復(fù)合增速逾60%,近三年卻暴降到4%。
就收入來源看,眾安智慧生活2022年涉及物管收入貢獻(xiàn)近70%,而物管收入有71.5%來自眾安集團(tuán)。也就是說,當(dāng)前該物企收入來源過于單一且依賴于母公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)比較嚴(yán)重。
再看眾安集團(tuán),2022年取得營收92.5億元,同比增幅86.2%,毛利24.7億元,同比增幅67.4%,毛利率26.7%,同比下降3個(gè)百分點(diǎn),歸母凈利1.87億元,同比增幅155.4%。
去年,眾安新增7個(gè)項(xiàng)目地塊,除了一個(gè)位于麗水之外,其他6個(gè)全部在杭州,對(duì)應(yīng)建面52.4萬方,平均樓面價(jià)9323元/㎡,總耗資49億元。同期,眾安集團(tuán)取得合同銷售額約142.7億元,同比下滑48.9%。
截至去年底,眾安集團(tuán)總土儲(chǔ)建面1011萬方,持做出售已落成物業(yè)及開發(fā)中物業(yè)合計(jì)337.8億元,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物30億元,受限資金34.8億元,一年內(nèi)到期的計(jì)息銀行及其他借款55.1億元,一年期以上計(jì)息銀行及其他借款92.3億元。
依此來看,眾安集團(tuán)當(dāng)前短期償債壓力非常艱巨,分拆眾安物業(yè)上市籌資,也是市場(chǎng)形勢(shì)使然。