從“問世”，到“隱退”，再到“重出江湖”，曾流行于棚改高峰期的房票重回大眾視野。

　　2024年1月5日，廣州市荔灣區(qū)土地開發(fā)中心在石圍塘征拆現(xiàn)場(chǎng)開出全市第一張房票，廣州探索房票制工作邁出實(shí)質(zhì)性的第一步。前一天，《廣州市房票安置實(shí)施方案》經(jīng)市政府審議通過，由此，廣州正式成為國(guó)內(nèi)首個(gè)探索房票安置政策機(jī)制的一線城市。

　　房票，這一頗具年代感的詞匯，為何在廣州重出江湖？那些已推出房票安置政策的城市如何了？當(dāng)下，其他一線城市會(huì)跟進(jìn)嗎？

 廣州發(fā)放首張房票。（圖源：網(wǎng)絡(luò)）廣州發(fā)放首張房票。（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
　　房票安置符合三方利益

　　什么是房票？它指被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購(gòu)置房屋的結(jié)算憑證。

　　說白了，這就相當(dāng)于一張票據(jù)，功能與20世紀(jì)50年代至80年代的糧票、布票差不多。區(qū)別在于，糧票是物資短缺年代發(fā)放的一種購(gòu)糧憑證，而房票是補(bǔ)償拆遷戶的購(gòu)房憑證。

　　一線城市中，廣州率先探索房票安置，這背后有何深意？

　　2023年4月，中共中央政治局召開會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。這是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

　　三個(gè)月后，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，提出要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與。

　　在這樣的大背景下，廣州探索房票安置的意義不言而喻。

　　廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時(shí)說，城中村改造一直是超大特大城市高質(zhì)量發(fā)展亟待破解的難題。經(jīng)過多年努力，廣州“舊改”取得了明顯成效，但是面臨的挑戰(zhàn)還是不小，“城中村改造必須要?jiǎng)?chuàng)新改造模式，不能隨意增加容積率，這是推出房票安置政策的重要原因。”

 廣州城中村。（圖源：視覺中國(guó)）廣州城中村。（圖源：視覺中國(guó)）
　　廣州是中國(guó)城中村數(shù)量最多的一線城市之一，高樓大廈的縫隙間穿插著密密麻麻的“老破小”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)?shù)毓灿屑s300座城中村，容納了500多萬(wàn)的外來(lái)人口。這個(gè)數(shù)量相當(dāng)于一個(gè)中型地級(jí)城市的人口。

　　這些城中村分布在天河、海珠和越秀等幾個(gè)老城區(qū)，都是寸土寸金的城市中心地段。試想一下，如果全部就地安置，就要提高容積率，導(dǎo)致區(qū)域規(guī)劃、公共服務(wù)設(shè)施等承載壓力過大，后續(xù)會(huì)引發(fā)一系列“城市病”。

　　鑒于此，房票安置成了一種可行的選擇。2023年10月，第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第十四次會(huì)議審議通過《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》和《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》。這兩份規(guī)劃提到：“優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率”。

　　李宇嘉認(rèn)為，房票安置符合三方利益——

　　政府方面，降低回遷用地安置需求，實(shí)現(xiàn)集約節(jié)約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。另外，可節(jié)省安置臨遷費(fèi)，減輕財(cái)政資金壓力；

　　開發(fā)商方面，房票會(huì)釋放出巨大的購(gòu)房需求，對(duì)新房庫(kù)存去化會(huì)有一定帶動(dòng)作用；

　　村民方面，除了房子和現(xiàn)金補(bǔ)償之外，又增加了一個(gè)選項(xiàng)。以前安置房搖號(hào)分配，村民幾乎沒有辦法按照自己的意愿選房。如今，房票安置可以讓村民擁有更多房屋居住自主權(quán)。

 廣州城中村。（圖源：視覺中國(guó)）廣州城中村。（圖源：視覺中國(guó)）
　　用過房票的城市效果如何

　　其實(shí)，房票并不是新鮮事物。

　　從2005年開始，我國(guó)部分城市就嘗試給拆遷戶發(fā)過房票；2015年，棚改貨幣化浪潮之下，很多城市跟進(jìn)推廣；到2018年棚改退潮，房票也隨之“隱退”。

　　這樣算下來(lái)，我國(guó)探索房票安置機(jī)制已近20年。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，目前已有40多個(gè)二三線城市推出房票安置政策，比如，鄭州、南京、南昌、廈門、貴陽(yáng)、無(wú)錫和義烏等。

　　效果如何？

　　先看看鄭州和南京的情況。這兩座城市都是2022年開始推行房票的，前者是6月份，后者是8月份，相差不到兩個(gè)月。新政實(shí)施之后，兩地2022年6月至12月商品住宅銷售面積沒有發(fā)生明顯增長(zhǎng)，到2023年年初，才有所好轉(zhuǎn)。

　　這在某種程度上說明，房票安置制度對(duì)于活躍樓市不會(huì)立馬奏效。相比2015年到2017年，棚改對(duì)樓市起到的助推作用，房票安置政策或很難達(dá)到彼時(shí)的效果。

 義烏房票。（圖源：義烏發(fā)布）義烏房票。（圖源：義烏發(fā)布）
　　再來(lái)看看義烏的情況。

　　2016年，義烏在城市有機(jī)更新中，除回遷和現(xiàn)金外，又增加了房票。剛開始效果還不錯(cuò)。“最初，選現(xiàn)金的人最多；后來(lái)，大家逐步接受房票。”義烏市建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　然而到2019年，第二輪城市有機(jī)更新時(shí)，9成以上拆遷戶傾向于回遷房。

　　該負(fù)責(zé)人分析，出現(xiàn)這種情況，原因在于市場(chǎng)分化。市中心區(qū)域商品房數(shù)量有限，價(jià)格較高，市民持有的房票難以兌付和拆遷地段相近的商品房，房票不再受歡迎。

　　今年2月，義烏在農(nóng)村有機(jī)更新中再次探索房票安置，推出“集聚權(quán)益置換房票”政策，鼓勵(lì)被安置戶通過置換集聚權(quán)益面積（即安置房權(quán)益面積）獲得房票，用于購(gòu)買一手商品房。

　　這回效果明顯。截至目前，集聚權(quán)益置換房票總額19.96億元，分兩期，在4個(gè)多月間被用盡，置換集聚權(quán)益面積18.3萬(wàn)平方米，去化商品房1329套。

　　“以前，拆遷農(nóng)戶只能等待安置房，位置、朝向、樓層等由抽簽決定，未必是心儀的。”該負(fù)責(zé)人說，房票新政賦予了安置農(nóng)戶對(duì)住房更大的選擇權(quán)，也縮短了安置時(shí)間。同時(shí)，房票幫助安置戶將自住以外的權(quán)益面積在市場(chǎng)中進(jìn)行交易，并通過補(bǔ)貼節(jié)省購(gòu)房資金，激勵(lì)了城鎮(zhèn)外來(lái)務(wù)工人員、城中村和城邊村原有居民和農(nóng)村地區(qū)等人口進(jìn)城購(gòu)房。

 繁忙的義烏房票置換大廳。（圖源：義烏發(fā)布）繁忙的義烏房票置換大廳。（圖源：義烏發(fā)布）
　　盡管房票帶來(lái)的去庫(kù)存效果并非立竿見影，但仍被三四線城市寄予希望。

　　浙江蘭溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)業(yè)管理科副科長(zhǎng)陳斌表示，房票對(duì)新房庫(kù)存去化有一定效果。蘭溪計(jì)劃在今年推出房票安置政策，拆除房屋數(shù)量大約300-400套，“相比一二線城市，我們這樣的小城市可行性會(huì)更大一些。”

　　其他一線城市會(huì)跟進(jìn)嗎

　　以往，房票安置多在二三線城市實(shí)施。那么，房票安置適合一線城市嗎？

　　“廣州作為一線城市首次提及房票安置，在一定程度上代表了政策風(fēng)向。”易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示。

　　李宇嘉也有相似看法，“房票安置是一個(gè)大趨勢(shì)。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，加上地方財(cái)政比較緊張，未來(lái)拆遷安置的需求，政策上將更多地鼓勵(lì)房票安置。”

　　不過，和二三線城市相比，一線城市推進(jìn)房票安置政策確實(shí)面臨著挑戰(zhàn)。

　　“一線城市的中心區(qū)，城中村改造的騰挪壓力更大，因?yàn)槊芏雀?、空間有限，更需要疏導(dǎo)到外圍區(qū)域。”李宇嘉說，然而與此對(duì)應(yīng)的現(xiàn)實(shí)是——村民對(duì)房票安置的接受度并不高。

 廣州城中村。（圖源：視覺中國(guó)）廣州城中村。（圖源：視覺中國(guó)）
　　就拿廣州來(lái)說。

　　一方面，城中村的土地是祖祖輩輩居住的地方，基于家族的血緣關(guān)系和村中的熟人關(guān)系，村民傾向于留在原地共同生活。

　　另一方面，房票安置按照商品房?jī)r(jià)格評(píng)估，不同于回遷房的1：1兌換，村民用房票兌換的商品房面積會(huì)少于回遷房，可能打破他們習(xí)慣的“住一套、租兩套”的收租生活模式。

　　同時(shí)，商品房庫(kù)存集中于城市外圍，中心區(qū)和中心區(qū)周邊區(qū)域沒有太多新房項(xiàng)目可供選擇，而去年以來(lái)，外圍區(qū)域的房?jī)r(jià)明顯下跌。


　　可見，房票安置政策效果還是取決于政策設(shè)計(jì)、扶持力度以及各區(qū)域未來(lái)商品房市場(chǎng)的走勢(shì)和預(yù)期。李宇嘉建議，將二手住房納入房票安置的范疇，“如果二手房不納入其中，房票安置的房源選擇非常有限，很難達(dá)到效果。”

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，房票的性質(zhì)在各線城市中并無(wú)明顯差異。如果房票限定其使用范圍，預(yù)計(jì)居民對(duì)于房票的接受度或較低，大規(guī)模開展有一定困難。但整體來(lái)看，廣州等一線城市基本面好、財(cái)政實(shí)力相對(duì)更強(qiáng)，同時(shí)，城中村改造具備較大體量，若房票安置的使用細(xì)則更具備靈活性，或可對(duì)市場(chǎng)起到積極帶動(dòng)作用。

　　其他一線城市會(huì)跟進(jìn)推廣房票安置嗎？

　　作為城中村改造的一項(xiàng)創(chuàng)新工具，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)其他一線城市也會(huì)對(duì)房票安置政策有所跟進(jìn)。李宇嘉也猜測(cè)，其他三個(gè)一線城市，未來(lái)大概率會(huì)推出房票安置政策，“城中村改造會(huì)提供多種安置形式供拆遷戶選擇，并用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)房票安置，但不是一定要全盤采用房票安置。”他說，這最終是雙向選擇的結(jié)果。