“這世界很好，可惜對我不好。”4月，韓國已經(jīng)爆出17起全租房詐騙受害人自殺的慘劇。

　　還不起錢，大量房東緊急出逃

　　2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求，韓國將基準利率由3.25%下調(diào)至1.25%，成為這輪房地產(chǎn)上行的起點。而2020年疫情的爆發(fā)，韓國更是將基準利率降到了0.5%。韓國房價直接飛起。

　　不過，最近，韓國房價崩了。2022年3月起，美聯(lián)儲開啟了數(shù)輪強勢加息，嚴重依賴進出口貿(mào)易的韓國為了平抑匯率波動風險，緊隨其后開展同步加息，基準利率暴力拉升至3.5%，房貸利率更是高達7%-8%。

　　2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區(qū)更是跌了3-4成，跌幅達歷史之最，成交量也暴跌超7成。

　　據(jù)《亞洲日報》報道，韓國今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。

　　首爾房價暴跌30%，部分區(qū)域房價跌到40%，成交量更是暴跌70%，銀行斷供數(shù)百萬人。大量的房東因還不起錢，緊急出逃。留下的房客走投無路。

　　韓國樓市曾是全球最熱的地區(qū)之一，此前房價連漲數(shù)年。過去5年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。

　　為何暴跌？杠桿游戲

　　這狂熱到狂跌的背后，是一個有韓國特色的老故事——杠桿游戲。

　　2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求，韓國將基準利率由3.25%下調(diào)至1.25%，成為這輪房地產(chǎn)上行的起點。而2020年疫情的爆發(fā)，韓國更是將基準利率降到了0.5%。韓國房價直接飛起。

　　韓國房價“越調(diào)越漲”背后不僅是炒房房東的貪婪、普通民眾的焦慮、海外投資者的煽風點火，還有韓國的特色制度——傳貰（shi，第四聲）房，也叫全租房制度，它讓無數(shù)人對加杠桿買房趨之若鶩，為房價助漲助跌。

　　全租房制度，就是房客按照房價的一定比例（一般在50%-80%左右），給了房東押金，就可以“免費”住，不用再交房租。一般是兩年為期，房客退房，房東全數(shù)退還押金。

　　舉例來說，在首爾，月租一套公寓怎么也得需要五六千元人民幣。但是，如果去銀行貸款付全租押金租房，每月所需要支付的利息，只有普通月租的1/4，甚至更低。

　　說它是租房模式，但本質(zhì)上，這是一種貸款，那一大筆押金就是房東向房客借的錢，以房子做抵押，支付利息的方式就是給房客免租金。

　　看起來雙方都受益的政策，其實隱藏巨大風險。房東拿到押金肯定是要去投資，而房地產(chǎn)仍是不二之選，也把房價炒了起來。租客靠著銀行給的貸款可以“首付”押金“免費”住房，本以為可以攢點錢自己買房，但愈發(fā)高的房價總是可望不可及，只能繼續(xù)“傳貰”。

　　就在樓市參與者不停加杠桿的基礎上，加息又下了一劑猛藥。2021年8月至2022年7月，韓國六次加息。隨之，貸款利率上升，買房的人還貸成本有所增加。而那些從銀行貸款租房的人，負擔也加重，轉(zhuǎn)向普通的月租房。但當租客想退租，向房東要回全部押金時，很多房東因為都是“投機炒房”（拿著A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……），無法退回押金，只能選擇賣房，賣房的越來越多，這樣房價就會越來越低。大家都搶著賣，房地產(chǎn)泡沫便開始破裂。

　　之前曾有媒體曝出，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導致數(shù)百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。

　　但這都只是冰山一角。有專家預計，韓國今年還會發(fā)生更多、規(guī)模更大的傳貰詐騙，預計會產(chǎn)生1兆八千億元的損失。

　　不僅買房的普通人在杠桿中迷失，韓國房地產(chǎn)開發(fā)商的金融鏈條也面臨著崩盤危險。